Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς «έχουν εμφανιστεί πολλά ξένα και εγχώρια κοράκια που αγοράζουν όσο όσο εκμεταλλευόμενοι την κρίση και την ανάγκη των ιδιοκτητών για ρευστό». Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών σπρώχνει στον γκρεμό έναν υπό κατάρρευση κλάδο
Την αύξηση των αντικειμενικών αξιών στην «καμμένη γη» της ελληνικής κτηματαγοράς, ανακοίνωσε η κυβέρνηση, προκαλώντας ακόμη μεγαλύτερo προβληματισμό σε έναν κλάδο που έχει καταρρεύσει πλήρως. Ωστόσο, τον Μάρτιο αυτό που ουσιαστικά πρόκειται να γίνει είναι αναπροσαρμογή των αξιών, κάτι που σημαίνει ότι λογικά θα πρέπει να υπάρξουν μεγάλες μειώσεις και σε πολλές περιοχές της χώρας.
Ουσιαστικά, η μεγάλη βουτιά των εμπορικών τιμών τα τελευταία 3 χρόνια έχει κλείσει την ψαλίδα και οποιαδήποτε αναπροσαρμογή προς τα πάνω ή προς τα κάτω γίνει την άνοιξη θα «καταργεί» στην πράξη τις αντικειμενικές αξίες αφού αυτές θα έχουν εξομοιωθεί με τις τιμές αγοράς.
Κατοικίες σε φτωχές, μεσαίες ή ακριβές περιοχές, γραφεία και καταστήματα σε γειτονιές που έχουν χτυπηθεί από την οικονομική κρίση πωλούνται σε τιμές που είναι πολύ μικρότερες από τις αντικειμενικές, κάτι που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης πληρώνει φόρους για μια περιουσία η οποία αξίζει πολύ λιγότερο.
Παρά το γεγονός ότι οι συναλλαγές που πραγματοποιούνται είναι ελάχιστες και μειωμένες κατά 40% από πέρυσι (το 2011 είχε καταγραφεί επίσης μείωση 30% σε σχέση με το 2010), οι τιμές στις οποίες κλείνονται οι συμφωνίες είναι εξαιρετικά χαμηλές. Οπως, μάλιστα, επισημαίνουν παράγοντες της αγοράς «έχουν εμφανιστεί πολλά ξένα και εγχώρια? κοράκια που αγοράζουν όσο όσο εκμεταλλευόμενοι στην κρίση και την ανάγκη των ιδιοκτητών για ρευστό».
Μισοτιμής
Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμη και μεγάλα μεσιτικά γραφεία βγάζουν αγγελίες που ζητούν κάθε είδους ακίνητο να το αγοράσουν κάτω από την αντικειμενική του αξία. Ειδικά στα επίπεδα των ακινήτων που κοστίζουν πάνω από 1 εκατ. ευρώ, κυρίως σε βίλες μέσα στην Αθήνα ή σε παραθαλάσσιες περιοχές, υπογράφονται συμβόλαια σε τιμές πολύ κάτω από την αντικειμενική τους αξία, η οποία φυσικά είναι υπερβολικά υψηλή για τα σημερινά δεδομένα.
Τρεις περιπτώσεις είναι χαρακτηριστικές για την κατάσταση που επικρατεί στην αγορά ακινήτων και τις στρεβλώσεις που υπάρχουν σε σχέση με τις αντικειμενικές αξίες.
Πολυτελής βίλα στο Λαγονήσι, δίπλα στη θάλασσα, επιφάνειας 700 τ.μ. σε οικόπεδο 6 στρεμμάτων πουλήθηκε πρόσφατα έναντι 5 εκατ. ευρώ όταν η αρχική τιμή ήταν 12 εκατ. ευρώ.
Ακίνητο στην Κηφισιά πουλήθηκε 4 εκατ. ευρώ ενώ η αρχική τιμή του ήταν 6-7 εκατ. ευρώ.
Στο καλύτερο σημείο του Καστριού, επί της οδού Ρόδων και Καστριού πουλήθηκε πρόσφατα οικόπεδο με μοναδικής αρχιτεκτονικής κτίσμα. Η αντικειμενική του αξία ήταν 9-10 εκατ. αλλά ο νέος ιδιοκτήτης, πρώην φαρμακοβιομήχανος, έδωσε 7 εκατ. ευρώ.
Αυτές είναι τελευταίες πωλήσεις καθώς πριν από λίγους μήνες βγήκε στο σφυρί μεζονέτα στην Εκάλη 280 τ.μ. με αντικειμενική τιμή 1 εκατ. ευρώ. Η τιμή που ζητούσε ο πωλητής ήταν μόλις 550.000 ευρώ.
Επίσης μεζονέτα 250 τ.μ. στη Βάρη πωλείται 300 χιλ. ευρώ, όταν η αντικειμενική τιμή είναι διπλάσια ενώ πάλι στην Εκάλη μονοκατοικία 400 τ.μ. σε οικόπεδο 1.350 τ.μ. πωλείται 1,25 εκατ. ευρώ όταν η αντικειμενική αξία είναι 2 εκατ. ευρώ.
Ακόμη, μεζονέτα 130 τ.μ. στο Χαϊδάρι πωλείται 130 χιλ. με την τιμή για την Εφορία να είναι 250 χιλ. ευρώ και μεζονέτα στη Δροσιά 175 τ.μ. με αντικειμενική αξία 360 χιλ. ευρώ πωλείται 220.000 ευρώ.
Κανόνας… η εξαίρεση
Σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς, πλέον η πώληση ακινήτων σε ίδια ή κάτω από την αντικειμενική αξία αποτελεί τον κανόνα κι όχι την εξαίρεση, γι’ αυτό οποιαδήποτε παρέμβαση στο σύστημα τον ερχόμενο Μάρτιο θα πρέπει να προσανατολίζεται και σε γενναίες μειώσεις των αντικειμενικών. Βεβαίως, δεν θα πρέπει να ξεχνά κανείς ότι επί χρόνια χιλιάδες αγοραπωλησίες φορολογήθηκαν με βάση την αντικειμενική αξία που αναγραφόταν στο συμβόλαιο κι όχι την τιμή που είχε συμφωνηθεί μεταξύ κατασκευαστή και αγοραστή.
Πολλές φορές αυτή η τιμή ήταν ακόμη και δύο ή τρεις φορές μεγαλύτερη από την αντικειμενική με αποτέλεσμα να ρέει το «μαύρο χρήμα» και να χάνει το κράτος τεράστια έσοδα.
ΤΙ ΛΕΝΕ ΟΙ ΕΙΔΙΚΟΙ
Αυτόματη μείωση στις τιμές ζώνης
Oπως τονίζουν οι ειδικοί της κτηματαγοράς, οποιαδήποτε αύξηση των αντικειμενικών αξιών σε πολλές περιοχές είναι αδύνατον να γίνει αφού είτε έχουν εξισωθεί με τις εμπορικές είτε είναι μεγαλύτερες από αυτές. Εκεί θα πρέπει να υπάρξει αυτόματη μείωση των τιμών ζώνης ώστε να μην υπάρξουν επιβαρύνσεις – φωτιά για ακίνητα, η εμπορική αξία των οποίων είναι πλέον πολύ χαμηλή.
Οπως τονίζει ο πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής κ. Χαραλαμπόπουλος, θα πρέπει:
Να δημιουργηθούν νέες ζώνες και τιμές ζώνης. Να μειωθούν οι τιμές ζώνης στα μέρη όπου η αγορά άλλαξε και να αυξηθούν όπου συναντώνται αντικειμενικές μικρότερες των εμπορικών τιμών. Να μειωθούν οι συντελεστές εμπορικότητας. Να επεκταθεί ο συντελεστής έως 60 έτη με κατάλληλη κλιμάκωση. Να δημιουργηθούν διαφορετικοί συντελεστές παλαιότητας όπου η γη είναι ακριβή και άλλοι όπου η γη είναι φτηνή. Στα εκτός σχεδίουνα μπουν και άλλες παράμετροι, διότι το κριτήριο της απόστασης από τη θάλασσα ή Ε.Ο. δεν είναι αρκετό. Στα παλιά βιομηχανοστάσια, που είναι κλειστά, πρέπει να μειωθούν σοβαρά οι αντικειμενικές τιμές.
ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗ ΣΤΕΓΗ
Η πλήρης απαξίωση των… φιλέτων
Η κατάσταση, πάντως, είναι ακόμη χειρότερη για τα επαγγελματικά ακίνητα, καταστήματα και γραφεία, ειδικά στο κέντρο της Αθήνας που έχουν απαξιωθεί πλήρως.
Πρόκειται ουσιαστικά για ακίνητη περιουσία που δεν πωλείται, αλλά παρ’ όλα αυτά επιβαρύνεται με υψηλούς φόρους εξαιτίας των πλασματικών αντικειμενικών αξιών. Οπως επισημαίνει ο πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, Χαρ. Χαραλαμπόπουλος, «οι τιμές και τα ενοίκια των καταστημάτων, ιδίως σε δευτερεύοντες άξονες, καθώς και γραφείων και logistics έχουν υποχωρήσει κατακόρυφα, ενώ παράλληλα το ποσοστό κενών έχει αυξηθεί σε ασυνήθιστα μεγάλο βαθμό. Τούτο σημαίνει ότι οι εμπορικότητες έχουν μειωθεί κατά πολύ με συνακόλουθη επίπτωση και στις τιμές γης.
Μελέτη
Οπως είναι γνωστό, από το 2007 ισχύουν αμετάβλητες οι αντικειμενικές τιμές για ακίνητα εντός και εκτός σχεδίου. Μελετήσαμε την εξέλιξη των τιμών των νέων οικοδομών για διάφορες κατηγορίες και χρήσεις ακινήτων, καθώς και την εξέλιξη στις παλαιές κατοικίες, γραφεία και καταστήματα.
Ακόμη είδαμε και την κατάρρευση των εμπορικοτήτων σε όλους ανεξαιρέτως τους δρόμους. Και προ της κρίσης είχαμε αρκετές περιπτώσεις όπου οι αντικειμενικές τιμές (ΑΤ) ήταν μεγαλύτερες από τις εμπορικές (ΕΤ). Στα χρόνια της κρίσης, μεγάλες ομάδες ακινήτων έχουν πλέον ΑΤ μεγαλύτερο του ΕΤ».
Τέτοιες μεγάλες ομάδες ακινήτων υπάρχουν στο κέντρο, όπως δεκάδες καταστήματα, κυρίως εντός στοών ή σε ορόφους, καθώς και εκατοντάδες κτίρια γραφείων που έχουν απαξιωθεί πλήρως. Είναι χαρακτηριστικό ότι ενοικιάζονται ακόμη και κάτω από 5 ευρώ/τ.μ. Υπάρχουν γραφεία που έχουν τιμή? Εφορίας 900.000 ευρώ και πωλούνται 450.000 ευρώ.
Επίσης, κατάστημα 80 τ.μ. με αντικειμενική αξία 550.000 ευρώ πωλείται 240.000 ευρώ, χωρίς πάντως να υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον. Στο Μοσχάτο, οικόπεδο 600 τ.μ. με διώροφο επαγγελματικό κτίριο 300 τ.μ. και αντικειμενική αξία 600.000 ευρώ, πωλείται 130.000 ευρώ.
Βασίλης Σ. Κανέλλης
vkanel@pegasus.gr
Πηγή: ΕΘΝΟΣ
